◆買換え時に売却損が出た時の特例
　通常、不動産の譲渡所得については、他の不動産の譲渡所得以外の所得と損益通算ができませんが、マイホーム（旧居）を売却して、新たにマイホーム（新居）を購入した場合に、旧居の譲渡損失が生じた時は、一定の要件を満たしていればその譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得から控除することができます。
　また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
　この特例の名称は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

◆繰越控除「のみ」受けられないケースも
　「買換え」の特例ですから、新居を取得・もしくは取得予定でなければ適用できません。他にも、旧居は5年以上所有していること、住まなくなって取り壊した場合は3年経過する日の属する12月31日までに新居を取得、新居を取得した年の年末に償還期間10年以上の住宅ローン控除がある、過去2年間他のマイホームに係る特例を受けていないこと等の要件があります。
　また、この特例には「繰越控除のみ受けられない」条件が設けられており、
①「繰越控除適用年」の12月31日において、新居について償還期間10年以上の住宅ローンが無い
②合計所得金額が3,000万円を超える年（その年のみ適用できない）
③旧居の敷地面積が500㎡を超える場合は、超えた部分については繰越控除不可
　以上の場合は繰越控除が認められません。

◆住宅ローン控除と併用可能だが
　マイホーム買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、新居の住宅ローン控除が要件に含まれていますから当然併用が可能です。ただし、繰越控除が翌年に残るということは、その年の所得額は0円ということですから、その年の住宅ローン控除で引かれる税額は0円になります。繰り越す譲渡損失が所得金額と比べてとても大きいと、最大4年間は住宅ローン控除の恩恵が受けられず、住宅ローン控除期間を後ろ倒しにはしてくれませんから、適用期間は減ってしまうことになります。

◆マイホームを売った時に使える特例
　マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
　利用するためには様々な要件があり、国税庁は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例適用チェック表」を用意しています。この表に売却する（売却した）マイホームを照らし合わせれば、この特例が利用できるか確認が可能です。代表する要件を簡単に見てみましょう。

◆居住用でなければもちろんダメ
　他の居住用財産関係の特例と同じく、基本的には「住んでいなければダメ」です。別荘や仮住まい、セカンドハウスには適用できませんが、単身赴任等で家主が離れているものの、家族が生活しているといった場合はOKです。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに家屋もしくは家屋と共に敷地等を売る場合に、特例が利用可能です。
　家屋を取り壊した場合については、取り壊しから1年以内に売買契約をし、かつその間に貸付等に利用していないことが条件となります。

◆他の特例との重複適用は基本NG
　3,000万円の特別控除の特例は、長期譲渡所得の課税の特例（所有期間10年超で譲渡益6,000万円以下の部分の税率を優遇）を併用できますが、居住用財産関係の特例や住宅ローン控除と併用することができません。併用できない期間も設定されており、居住用財産関係の特例については前々年、前年、当年に適用されていれば、3,000万円控除が受けられません。住宅ローン控除については居住年およびその前2年、その後3年の計6年間に3,000万円控除を受けた場合、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。
　また、収用の場合の特別控除、特定期間に取得した土地等を譲渡した場合の特別控除、低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除等、居住用でない土地に適用できる特例についても併用できません。
　法定申告期限後に特例の選択替えもできませんから、申告時に慌てることのないよう、早めの検討・準備をしておきましょう。

◆マイホームには税の特例がもりだくさん
　住宅ローンを借り入れて、住宅の新築・取得を行った場合受けられる住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、皆さんご存じかと思いますが、マイホームに関連する税制は売却した際にも様々な状況に応じて特例が設けられています。今回は横断的にどんな特例があるのかを見てみましょう。

◆マイホームを譲渡して売却益が出た時
①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例：マイホーム（居住用財産）を売った時、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる。
②マイホームを売った時の軽減税率の特例：所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得税率は通常15％（＋住民税5％）であるのに対して、6,000万円までの部分については10％（＋住民税4％）で計算することができる。
③特定の居住用財産の買換えの特例：特定のマイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えた時、一定要件のもとに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。
　①と②は併用が可能ですが、③も含め、売却益が出て特例を利用した場合、住宅ローン控除との併用はできません。

◆マイホームを譲渡して売却損が出た時
④マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：マイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合、旧居宅の譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡損失をその年の給与所得等、他の所得と損益通算することができる。また、損益通算しても控除しきれない分は、譲渡の年の翌年以後3年内は繰越控除が受けられる。
⑤特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高より低い価額で売却して譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算できる。また、譲渡の年の翌年以後3年内は繰越控除が受けられる。
　④は買い換えの場合に限られますが、⑤は新たにマイホームを買わなくても受けられる特例です。また、売却損が出た時に利用する特例は、住宅ローン控除併用可です。