令和６年度の路線価が公表され、全国的に地価が上昇するなか、不動産活用に着目している人もいるのではないでしょうか。土地所有者が自分の主宰する同族会社を使ってアパート経営する場合、同族会社が借地に建物を取得すると借地権が生じます。

◆権利金の認定課税
　土地使用の対価として権利金を収受する慣行のある地域では、同族会社は地代のほかに権利金の支払が必要となります。
　権利金の目安は、更地の価額に借地権割合を乗じた金額となりますが、同族会社にとって相当な負担になります。そこで土地を無償又は低い地代で賃貸すると、同族会社の受贈益に権利金の認定課税を受けることがあります。

◆法人の受贈益には課税される
　そもそも権利金の認定課税は、土地所有者と密接な関係にある同族会社であるからこそ生じます。第三者に土地を貸すときは、権利金を必ず収受するでしょう。税法は法人が営利を追求する存在としてとらえます。同族会社も法人である以上、第三者と同等、営利を追求すべき存在にかわりはなく、無償や低い地代で経済的利益を受けた場合にも課税の対象とするわけです。

◆認定課税を回避する2つの方策
　認定課税を回避する方法は２つあります。一つは、借りた土地を将来、無償で所有者に返還することを契約書に定め、「土地の無償返還に関する届出書」を所有者、借地人の連名で税務署に提出しておくことです。
　もう一つの方法は、権利金の支払に代えて相当の地代（自用地価額の年６％相当額）を支払うことです。

◆権利金と相当の地代の関係
　権利金と相当の地代は、建物を建てるために土地を他人に貸したことにより、所有者がその土地を自由に利用できなくなる不利益に対して借主に見合う負担をさせるものです。したがって認定課税を回避するには、借主は権利金を支払うか、相当の地代を支払うか、両方を組み合わせるかを選択します。相当の地代より低い地代を設定すると、権利金の額との見合いで差額に権利金の認定課税が行われます。

◆借地契約の確認を忘れずに！
　同族会社に借地権があるか契約内容を確認しましょう。契約書を交わしていない、地代が近隣相場と比べて少額、そもそも当事者に土地を貸す意思がなかったなどの場合は、自用地評価とされるかもしれません。

◆問題の背景
　多くの企業が悩む慢性的な人手不足に付け込んだトラブルを耳にするようになりました。無料での求人広告の掲載を持ち掛け契約をさせ、後から高額な請求書が送られてくるといったトラブルが発生していて、日本弁護士連合会でも注意喚起のサイトを設けています。
　巧妙に有料であることを隠しながら勧誘から契約まで行われ、後日になって高額請求のトラブルに巻き込まれたことがわかるケースが多く、このようなトラブルに巻き込まれないための自衛が必要です。また、万が一トラブルに巻き込まれてしまった場合の対抗手段を知っておくことも必要です。

◆このような契約書には注意しましょう
　実際にあったトラブルの例を参考に、次のような記載がある契約書には注意が必要と言われます。「1枚の申込書に無料プランと有料プランがまとめて記載されている」「無料から有料への移行時に案内はしない旨の記載がある」「申込書の下部などに他の文字より小さい文字での注意書きや利用規約が記載されている」「連絡方法がＦＡＸやメールに限られている（電話での対応はしない）ことが記載されている」などです。

◆対抗手段を考える
　このような業者からの請求に対して、請求に応じないための対抗手段には、次のような法律を使うことが考えられます。
　①「有料での契約の意思表示はしていない」として、そもそもの契約が不成立であることを求める②「騙されて締結した契約である」として、詐欺での取消（民法96条1項）を求める③「すべてが無料と勘違いをして締結した契約である」として、錯誤取消（民法95条1項）を求める④「契約内容が一般常識から乖離している」として、公序良俗違反（民法90条）を求める⑤契約が「利用規約形式」の場合には、みなし合意解除規定（民法548条の2）を用いて、そもそもの契約が成立していないことを主張することも考えられます。

◆慌てずに対応しましょう
　実際に督促状が届いたり、こちらからの問い合わせに反論をされたりすると、慌てて支払いに応じてしまうケースもあります。「おかしい」と感じたら、落ち着いて考え必要に応じて専門家に相談しましょう。

　登記簿に「換地」や「保留地」と記載される宅地は、土地区画整理事業の実施によって新しく整備された土地です。一般の土地と同様に用途地域の指定等に従って建物を建築できます。

◆換地処分で土地の利用価値は高くなる
　土地区画整理事業は地権者、地権者の作る組合や地方自治体などの公共団体が施行者となります。地権者は自身の土地を施行者に提供し、代わりに区画整理された新たな土地を取得します（この土地を換地と言います）。提供された土地の一部は、新たに道路や公園などの公共施設となり、また売却して事業資金に充当されます（この土地を保留地と言います）。換地処分後の土地の面積は、従前より小さくなります（これを減歩といいます）が、土地は整形され住環境が改善されますので土地の利用価値は事業を実施する前より高くなります。

◆換地と保留地の評価
　土地区画整理事業が施行される土地の評価は、造成工事の進行状況によって変わります。仮換地が指定される場合は、仮換地に接する道路の路線価等によって評価します。仮換地の造成工事が施工中で工事完了まで１年を超えることが見込まれるときは、仮換地の造成工事が完了したものとして評価した価額の95％相当額で評価します。
　ただし、仮換地に障害となる物があるなど特別の事情で使用収益を開始できる日が別に定められ使用収益を開始できないとき、仮換地の造成工事が行われていないときは、従前の宅地の価額で評価します。
　換地処分が完了すると、換地や保留地として登記簿に登記されます。換地も保留地も一般の土地と同様に路線価等により評価します。路線価には換地処分によって利用価値の高まった部分が反映されています。

◆用途地域や土地の境界を確認する
　土地区画整理事業が完了すると、登記簿の表題部には、その土地が換地処分された土地である旨と換地処分の日付が記載されます。
　土地区画整理事業の施行区域は、市区町村のＷＥＢで公開されています。事業の詳細は市区町村の都市計画課で確認できます。用途地域の指定等による建築制限の内容を確認し、施行区域の換地図と公図、測量図をもとに、宅地の形状と隣地との境界標の位置を確認します。実際の宅地の形状や利用状況、境界標の位置については、現地を実査して確認しましょう。