相続する土地に建物を新築できるのか、自身で活用するにしても売却するにしても、事前に確認する必要があります。

◆２ｍ以上の接道義務が鉄則
　最初に押さえておくことは、建物を建てるために、その敷地が建築基準法の道路で幅員４ｍ以上のものに原則２ｍ以上、接道する必要があることです。
　建築基準法の道路の主なものは、国道、県道、市道など、道路法の道路（42条１項１号道路）、分譲宅地を造成するとき、事業者等が築造し、市町村長などの指定を受けた位置指定道路（42条１項５号道路）、建築基準法施行時に建物があった幅員４ｍ未満の２項道路（42条２項道路）などです。

◆役所で道路の種別を調査する
　前面道路の種別は市町村の建築指導課などで確認できます。また、道路の幅員や敷地との境界は、道路管理課などで確認できます。自治体によっては、WEBサイトに道路図を公開していますので、役所まで出向かず調べることもできます。
　建築基準法の道路の種別は、指定道路図などで確認し、道路の幅員や敷地との境界点については、認定道路図、道路区域線図、道路台帳平面図などで確認できます。

◆敷地と道路の境界標を確認する
　敷地と道路の境界には、自治体が道路図を作成する際、プレートやコンクリート製などの標識を設置しています。他に金属鋲の場合もあります。これらの標識は、図面だけでなく現地で目視して確認しましょう。
　２項道路の場合は、建物、門扉、擁壁等を道路の中心線から２ｍ後退させねばならず、土地家屋調査士などに測量を依頼して境界を確定させる必要があります。その際、道路として提供する部分を分筆して登記する、さらに、自治体にセットバック部分を寄付することもあります。
　セットバックする際は、道路部分に越境している門扉、擁壁などを地権者の負担で取り壊すことが必要になります。また、自治体が主導して地権者との狭あい協議によって道路の拡幅を進めるときは、市町村から費用を助成してもらえます。

◆固定資産税は申請すれば非課税になる
　セットバックして公共の用に供する道路とした土地は、固定資産税が非課税になります。市町村が分筆登記された内容を把握し、非課税としてくれる場合もありますが、通常は地権者から自治体に、非課税としてもらえるよう申請を要します。

◆買換え時に売却損が出た時の特例
　通常、不動産の譲渡所得については、他の不動産の譲渡所得以外の所得と損益通算ができませんが、マイホーム（旧居）を売却して、新たにマイホーム（新居）を購入した場合に、旧居の譲渡損失が生じた時は、一定の要件を満たしていればその譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得から控除することができます。
　また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
　この特例の名称は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

◆繰越控除「のみ」受けられないケースも
　「買換え」の特例ですから、新居を取得・もしくは取得予定でなければ適用できません。他にも、旧居は5年以上所有していること、住まなくなって取り壊した場合は3年経過する日の属する12月31日までに新居を取得、新居を取得した年の年末に償還期間10年以上の住宅ローン控除がある、過去2年間他のマイホームに係る特例を受けていないこと等の要件があります。
　また、この特例には「繰越控除のみ受けられない」条件が設けられており、
①「繰越控除適用年」の12月31日において、新居について償還期間10年以上の住宅ローンが無い
②合計所得金額が3,000万円を超える年（その年のみ適用できない）
③旧居の敷地面積が500㎡を超える場合は、超えた部分については繰越控除不可
　以上の場合は繰越控除が認められません。

◆住宅ローン控除と併用可能だが
　マイホーム買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、新居の住宅ローン控除が要件に含まれていますから当然併用が可能です。ただし、繰越控除が翌年に残るということは、その年の所得額は0円ということですから、その年の住宅ローン控除で引かれる税額は0円になります。繰り越す譲渡損失が所得金額と比べてとても大きいと、最大4年間は住宅ローン控除の恩恵が受けられず、住宅ローン控除期間を後ろ倒しにはしてくれませんから、適用期間は減ってしまうことになります。

◆マイホームを売った時に使える特例
　マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
　利用するためには様々な要件があり、国税庁は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例適用チェック表」を用意しています。この表に売却する（売却した）マイホームを照らし合わせれば、この特例が利用できるか確認が可能です。代表する要件を簡単に見てみましょう。

◆居住用でなければもちろんダメ
　他の居住用財産関係の特例と同じく、基本的には「住んでいなければダメ」です。別荘や仮住まい、セカンドハウスには適用できませんが、単身赴任等で家主が離れているものの、家族が生活しているといった場合はOKです。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに家屋もしくは家屋と共に敷地等を売る場合に、特例が利用可能です。
　家屋を取り壊した場合については、取り壊しから1年以内に売買契約をし、かつその間に貸付等に利用していないことが条件となります。

◆他の特例との重複適用は基本NG
　3,000万円の特別控除の特例は、長期譲渡所得の課税の特例（所有期間10年超で譲渡益6,000万円以下の部分の税率を優遇）を併用できますが、居住用財産関係の特例や住宅ローン控除と併用することができません。併用できない期間も設定されており、居住用財産関係の特例については前々年、前年、当年に適用されていれば、3,000万円控除が受けられません。住宅ローン控除については居住年およびその前2年、その後3年の計6年間に3,000万円控除を受けた場合、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。
　また、収用の場合の特別控除、特定期間に取得した土地等を譲渡した場合の特別控除、低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除等、居住用でない土地に適用できる特例についても併用できません。
　法定申告期限後に特例の選択替えもできませんから、申告時に慌てることのないよう、早めの検討・準備をしておきましょう。