被相続人の居住用家屋と敷地を相続したものの、今後住む予定がなく売却する場合、譲渡益の3000万円控除（相続空き家の特例）を受けるには、相続人の側で空き家を取り壊し、更地で売却することが現実的です。

◆空き家取壊しのメリット、デメリット

空き家を放置するとゴミが不法投棄され、台風で屋根が飛ばされるなど近隣に被害を及ぼして苦情を受けるリスクが生じますが、取り壊すことで回避できます。
一方で空き家の取壊しには、工事費用がかかるほか、アスベストの飛散防止をはかることの行政への届け出、近隣への事前説明など環境に配慮した手続きの義務が生じます。また、すぐに売却先が見つからずに更地のまま１月１日を迎えた場合、固定資産税・都市計画税に小規模住宅用地の減免措置（200㎡まで固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減免）は適用されません。

◆特例の適用要件

相続空き家の特例を受けるには、①相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと②区分所有建物でないこと③昭和56年5月31日以前の建築であること④譲渡金額は１億円以下⑤相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること⑥耐震基準に適合するよう空き家をリフォームしてから売却、または取り壊して更地で売却するなど要件があります。

◆取壊しは売却前に相続人で行う

以上の要件から空き家の取壊しは売却前に実施しないと特例が適用されません。売主としては取壊しが面倒なので買主に依頼し、その分、売却価格で調整して済ませたいと考えたくもなりますが、この場合は譲渡後の取壊しとなるので、3000万円控除を受けることはできません。
なお、譲渡所得の申告に際し、譲渡日を引渡日とする方法と契約締結日とする方法を選択できますが、譲渡日を契約締結日とする場合は、空き家の取壊しは契約前に済ませるよう注意が必要です。

◆空き家を相続したときは

3000万円控除を受けるには、特例の適用要件を満たしていることを確認し、解体業者から工事費の見積りを先に取得します。不動産仲介会社で売却先が見つかったときは、売主の側で空き家を取壊すことを条件に解体工事を発注し、売買契約では更地での譲渡、工事完了後の譲渡日の設定がポイントになりそうです。

◆非居住者所有の不動産賃料に係る源泉税

社宅物件を探している関与先さんから、「仲介業者から家主が海外居住者の場合に対応可能かどうか聞かれたが、どういう意味か」との質問を受けました。
所得税法では、「非居住者や外国法人（以下「非居住者等」）から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者（ただし自己又はその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うものを除く）は、その支払の際20.42％の税率により計算した額の所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければならない」と規定されています。仲介業者の質問はこの対応の可否のことです。
なお、家主が日本人であっても、1年以上の海外駐在等で、不在期間中に自宅を賃貸している場合も非居住者家主となりますので、注意が必要です。

◆非居住者の居住国と租税条約がある場合

家主が現在居住している国と日本国との間に租税条約が結ばれている場合には、租税条約の定めるところにより、源泉徴収が免除または軽減されることがあります。
しかしながら、2022年1月現在、我が国が締結している多くの租税条約では、土地等の不動産の賃貸料については、不動産の所在する国においても課税できるとの規定を置いています。よって、非居住者等に対して日本国内の不動産賃借料を国内で支払った場合には、所得税法の規定により20.42％の源泉課税が必要となります。

◆貸主に源泉徴収免除証明書がある場合

借主に支払時の20.42％の源泉所得税徴収と納税義務を課しているのは、非居住者等の申告漏れを防ぐ目的があります。
そのため、非居住者等が、きちんと申告しますよという宣言（税務署長への申請）をして、税務署長から源泉徴収の免除証明書の交付を受ければ、源泉徴収の免除となる手続きもあります。交付された免除証明書を賃借人に提示すれば、その証明書が効力を有している間の支払について、源泉徴収の免除が受けられることとなります。
借主である賃借人からすれば、家主が非居住者等である場合には、日本国の税務署長が発行した「源泉所得税の免除証明書」の提示を受けない限り、家賃支払時には20.42％の源泉税を国に納付し、家主へは残りの79.58％の賃料を支払うこととなります。

　上場株式を売却した人の確定申告や損益通算について押さえておきましょう。

◆まずは源泉徴収済みかを確認！
　株式で売却益のある人には、原則として確定申告が必要になりますが、証券会社に源泉徴収ありの特定口座（源泉徴収口座）を開設している人は、既に譲渡所得に課税済みとなっていますので、申告の必要はありません。一方、源泉徴収なしの特定口座（簡易口座）や一般口座の人には源泉徴収されていませんので確定申告が必要になります。証券会社から送付される特定口座年間取引報告書等で源泉徴収の有無を確認し、申告漏れとならないように注意しましょう。

◆税率は20.315％
　上場株式の譲渡所得に対する税率は、20.315％（所得税15.315％、住民税5％）です。譲渡所得は、株式の売却金額から取得費と証券会社の委託手数料を控除した残額です。これに上記の税率を乗じて所得税額と住民税額（株式等譲渡所得割額）を計算します。取得費は株式の購入価額ですが、同じ銘柄を複数回にわたり購入した場合は、総平均法に準ずる方法（移動平均法）により取得費を計算します。

◆申告分離課税で損益通算
　上場株式の譲渡損失は源泉徴収のあるなしにかかわらず、申告分離課税による確定申告をすれば他の上場株式の譲渡所得および配当所得等と損益通算して、税額の還付を受けることができます。同じ源泉徴収口座内である場合は、証券会社が損益通算するので申告手続きは不要です。また、配当所得等を源泉徴収口座に取り込み、譲渡損失との損益通算もできます。

◆控除しきれない金額は繰越控除
　その年分で損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失は、翌年以後３年間にわたり繰り越して各年分の譲渡所得や配当所得等の金額から控除できます。この取扱いを受けるには、毎年連続して申告分離課税による確定申告が必要です。過去３年以内に譲渡損失の繰越控除の適用を受けた人は、その年に株式売却がなくても確定申告が必要となるので注意しましょう。
　また、所得税を申告分離課税とし、住民税は申告不要とする選択もできます。令和３年分の確定申告からは、配当所得等、譲渡所得の全部を条件に確定申告書に記載するだけで住民税を申告不要にできます。