マンション市場は海外からの投資を呼び込み、空前の価格高騰を引き起こしています。不動産経済研究所の公表する2025年２月分の不動産価格指数は、211.8（2010年平均＝100）、この15年で２倍以上となり、この機会に自宅を売却する人もいます。

◆譲渡所得に課税
　不動産の保有期間中のキャピタルゲインは売却によって実現し、その収入金額は担税力を生むので、譲渡所得に課税されます。
　譲渡所得は、売却による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。取得費はマンション取得時の購入価額、印紙代、購入手数料、登記費用など。譲渡費用は売却時の仲介手数料、印紙代などです。

◆居住用は譲渡所得から3,000万円を控除
　居住用不動産を売却すると新たに居住用不動産を購入する資金が必要となり、売却によって得た担税力が減殺されてしまいます。そこで居住用不動産の譲渡所得から3,000万円を控除する制度があります。
　この制度は夫婦で共有するマンションを売却する場合にも、一定の要件を満たせば適用され、それぞれの所有持分に応じて譲渡所得から共有者一人につき3,000万円まで控除が行われ、税額を圧縮できます。

◆3,000万円特別控除の主な要件
　3,000万円特別控除は、現に自分が住んでいる家屋の譲渡、家屋とその家屋の敷地の用に供されている土地等の譲渡、住まなくなってから３年を経過する日の属する年の12月31日までの家屋・土地等の譲渡などに適用されます。
　また、譲渡した年の前年、前々年に、既にこの3,000万円控除の特例等を受けている場合は、この特例は適用されません。
　住宅ローン控除は入居した年、その前年、前々年に3,000万円控除の特例を受けた場合には適用されません。なお、住宅ローン控除を受けた物件を譲渡した場合、その物件に3,000万円控除の特例は適用されます。その他の要件は国税庁のタックスアンサー等で確認できます。

◆所有期間10年超は、更に軽減税率を適用
　売却した年の１月１日において所有期間が10年を超える居住用不動産で国内にあるものを売却する場合、3,000万円の特別控除額を差し引いた後の長期譲渡所得に軽減税率が適用されます。長期譲渡所得金額6,000万円以下の場合、所得税率10％（通常15％）、住民税率4％（通常5％）が適用され、負担が更に軽減されます。

◆政策金利引上げとその実感
　2024年度、日本銀行はマイナス金利を解除し、政策金利を段階的に引き上げました。これにより、中小企業の借入金利水準は直近で前回の利上げ水準に並び、多くの企業が金利の上昇を実感しています。借入金利水準判断の数値も上昇し、大企業・中小企業共に利払い負担が増しています。特に、宿泊業・飲食業など借入れ依存度の高い業種では影響が大きく、支払利息の増加は経常利益の圧迫要因となっています。

◆円安と物価上昇の継続
　2024年度も歴史的な円安基調が続き、輸入物価は高止まりしています。特に従業員規模の小さい企業では、輸入比率が輸出比率を大きく上回っており、円安による仕入れコストの増大が経営を直撃しています。また、消費者物価指数や企業物価指数の上昇により、原材料やエネルギーコストも上昇しています。今後の購買計画や価格戦略においても、為替リスクを加味した柔軟な対応が求められます。

◆利上げが収益を押し上げる可能性も
　中小企業庁は、政策金利が段階的に1.0％まで上昇するシナリオで経常利益の推計を実施。その結果、インフレ下で価格転嫁が可能な状況では、限界利益の増加が人件費や利払いのコスト上昇を上回り、収益向上につながるケースもあると示されています。特に、製品やサービスの価格改定を積極的に行える業種では、金利上昇局面を成長機会に転換できる可能性があります。価格交渉力を高めるためにも、差別化された付加価値提供が重要です。

◆経営者に求められる対応
　今後の経営戦略として、単なるコストカットではなく、価格改定・生産性向上・新規投資の3点を同時に進めることが鍵となります。業種・地域別に物価上昇や円安の影響度を見極めた上で、サプライチェーンの見直しや調達先の多様化、金融機関との金利交渉も不可欠です。また、補助金や税制措置を活用して資金負担の平準化を図ることも検討すべきでしょう。社内では原価管理体制を強化し、経理部門と連携して収支見通しを柔軟にアップデートすることが重要です。